ساختار پیچیده بازار مسکن تهران و اثر آن بر بازار اجاره
منطقه ولنجک یکی از محله‌های لوکس و شمالی تهران به شمار می‌رود که در دهه‌های اخیر با رشد قابل توجه در زمینه ساخت‌وساز، توسعه خدمات شهری و جذب جمعیت پردرآمد، به یکی از کانون‌های اصلی بازار مسکن تبدیل شده است. در سال‌های اخیر، نوسانات شدید بازار رهن و اجاره در این منطقه، توجه کارشناسان اقتصادی و تحلیل‌گران بازار مسکن را به خود جلب کرده است. در این مقاله به بررسی دلایل افزایش اجاره‌بها در ولنجک می‌پردازیم؛ دلایلی که ریشه در ساختار کلان اقتصاد، ویژگی‌های بازار مسکن تهران و ویژگی‌های خاص این منطقه دارند. بازار مسکن تهران به عنوان قلب اقتصادی و سیاسی کشور، از ساختاری پیچیده و تأثیرپذیر از شاخص‌های کلان اقتصادی برخوردار است.
عواملی نظیر تورم عمومی، نرخ بهره بانکی، رکود در بخش تولید، نوسانات ارزی و سیاست‌گذاری‌های دولت در حوزه زمین و مسکن، همگی بر قیمت رهن و اجاره تأثیرگذارند. در چنین شرایطی، مناطق لوکسی چون ولنجک بیشتر از سایر نقاط تهران دستخوش نوسان می‌شوند، چرا که قیمت‌ها در این مناطق تابعی از انتظارات سرمایه‌گذاران و میزان تقاضای طبقات پردرآمد جامعه است. یکی از اصلی‌ترین دلایل رشد اجاره‌بها در ولنجک، وجود تقاضای پایدار و رو به افزایش برای سکونت در این منطقه است. نزدیکی به دانشگاه شهید بهشتی، وجود سفارت‌خانه‌ها، مراکز تفریحی و درمانی سطح بالا، و مهم‌تر از آن امنیت بالا و کیفیت زندگی در این منطقه، آن را به مقصدی محبوب برای قشر خاص جامعه بدل کرده است.
محدودیت‌های ساخت‌وساز، تراکم جمعیتی و جذابیت‌های زیست‌پذیری
محدودیت‌های ساخت‌وساز، قوانین مربوط به تراکم، و نبود زمین مناسب برای پروژه‌های جدید، باعث کاهش نرخ عرضه می‌شود. این شکاف بین عرضه و تقاضا، موتور محرک رشد اجاره‌بهاست. نوسانات نرخ ارز، به ویژه دلار، در سال‌های اخیر نقش مهمی در جهت‌دهی به بازار مسکن داشته است. سرمایه‌گذاران با هدف حفظ ارزش پول خود، به سمت دارایی‌های ملموس از جمله مسکن حرکت می‌کنند. در مناطق گران‌قیمت مانند ولنجک، این رویکرد بیشتر مشاهده می‌شود. از طرفی، با افزایش قیمت خرید ملک، مالکان تمایل دارند بازدهی سرمایه خود را از طریق افزایش اجاره‌بها جبران کنند.
به این ترتیب، اجاره‌های پیشنهادی در این منطقه هم‌راستا با افزایش انتظارات تورمی، رشد شتابانی داشته‌اند. در دهه گذشته، الگوی مصرف خانوارهای شهری نیز دچار تحول شده است. بخش قابل توجهی از مستأجران، به جای مالکیت، ترجیح می‌دهند در مناطق با کیفیت زندگی بالا اجاره‌نشین باشند. این پدیده به‌ویژه در میان قشر حرفه‌ای، کارمندان شرکت‌های بین‌المللی، استادان دانشگاه و خانواده‌های مرفه مشاهده می‌شود. چنین گرایشی باعث افزایش تراکم تقاضا در مناطقی مانند ولنجک شده که از استانداردهای مطلوب زندگی شهری برخوردار است. این تغییر رفتار، بر فشار تقاضا افزوده و در نتیجه، به بالا رفتن اجاره‌بها دامن زده است.
تأثیر انتظارات تورمی و نوسانات ارزی بر رفتار موجران و مستأجران
در بازارهایی مانند ولنجک، مشاوران املاک نقش فعالی در جهت‌دهی به قیمت‌ها دارند. برخی از املاک، با هدف افزایش سود، نرخ اجاره را بالاتر از متوسط منطقه اعلام می‌کنند و با ایجاد فضای رقابتی میان متقاضیان، به تورم انتظاری در بازار دامن می‌زنند. در کنار نبود نظارت کافی و شفاف نبودن اطلاعات بازار، موجب ناهماهنگی قیمت‌ها با سطح واقعی تقاضا می‌شود. به‌علاوه، برخی مالکان با دید سرمایه‌گذاری، حاضر به کاهش اجاره برای یافتن مستأجر مناسب نیستند و ترجیح می‌دهند واحد مسکونی خود را خالی نگه دارند؛ پدیده‌ای که خود به کاهش عرضه و افزایش قیمت منجر می‌شود.
از منظر کلان، نبود سیاست‌گذاری مؤثر در حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای، ضعف در تشویق به ساخت مسکن استیجاری، و نبود ابزارهای کنترلی برای تنظیم بازار، همگی از چالش‌های ساختاری‌اند که به افزایش اجاره‌بها دامن زده‌اند. در کشورهای توسعه‌یافته، بخش عمده‌ای از مسکن اجاره‌ای در اختیار نهادهای حرفه‌ای یا دولت است، اما در ایران، تقریباً تمام بازار اجاره در اختیار مالکان حقیقی است که تابع منطق بازار آزاد عمل می‌کنند. این امر، در مناطق حساس مانند ولنجک، که تمرکز سرمایه‌گذاری بالاست، بیشتر نمود پیدا می‌کند. با توجه به تداوم شرایط تورمی، افزایش قیمت ساخت، و کاهش سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مسکونی، بعید است در کوتاه‌مدت شاهد کاهش قیمت اجاره در ولنجک باشیم.
سیاست‌گذاری ناکارآمد و نقش عوامل واسطه‌ای در افزایش اجاره‌بها
سیاست‌گذاران می‌توانند با توسعه طرح‌های ساخت مسکن استیجاری، افزایش بهره‌وری در سیستم ثبت معاملات، وضع مالیات بر خانه‌های خالی، و ارائه مشوق‌های مالی به مستأجران و موجران، از شدت نوسانات بکاهند. همچنین، شفاف‌سازی قیمت‌ها و ایجاد بانک اطلاعاتی دقیق از قراردادهای اجاره، می‌تواند به تنظیم بهتر بازار کمک کند. نکته‌ای که نباید از نظر دور داشت، اثرگذاری سیاست‌های شهری و الگوی توسعه نامتوازن در تهران است. تمرکز بیش از حد خدمات رفاهی، تجاری و حمل‌ونقل در مناطق شمالی پایتخت، موجب مهاجرت درون‌شهری به مناطقی چون ولنجک شده و بار تقاضا را در این نواحی افزایش داده است.
از سوی دیگر، نبود برنامه‌ریزی مناسب برای توزیع متوازن امکانات شهری در دیگر مناطق، موجب می‌شود فشار مضاعفی بر بازار مسکن در ولنجک وارد شود و در نتیجه، افزایش قیمت رهن و اجاره به روندی پایدار و شتاب‌گیر بدل گردد. منطقه ولنجک به عنوان یکی از قطب‌های گران‌قیمت و پرتقاضای بازار مسکن تهران، در سال‌های اخیر شاهد رشد شتابان اجاره‌بها بوده است. این افزایش نه‌تنها ناشی از عوامل اقتصادی مانند تورم و نوسانات ارزی است، بلکه ریشه در ساختار ناکارآمد بازار، محدودیت عرضه و رفتارهای انتظاری نیز دارد. برای مدیریت این وضعیت، نیاز به نگاهی چندلایه، واقع‌بینانه و مبتنی بر ابزارهای اجرایی نوین وجود دارد؛ نگاهی که هم منافع مستأجران و هم حقوق مالکان را در تعادل نگه دارد.