بررسی اثرات زیرساختهای حملونقل بر قیمت املاک در محله ولنجک
تأثیر زیرساختهای حملونقل بر قیمت املاک، از موضوعات مهم در حوزه برنامهریزی شهری و اقتصاد است. توسعه بزرگراهها در شهرهای پرجمعیت، مانند تهران، میتواند بهطور همزمان دسترسی به مناطق مختلف را بهبود بخشد و کیفیت زندگی شهری را تحت تأثیر قرار دهد. در این میان، محله ولنجک در شمال تهران به دلیل نزدیکی به بزرگراههای اصلی مانند چمران و نیایش، یکی از مناطق پرطرفدار شهر برای زندگی و سرمایهگذاری به شمار میرود. این مقاله قصد دارد با استفاده از روشهای آماری و دادههای مربوط به معاملات ملکی، اثرات مثبت و منفی نزدیکی به بزرگراهها بر ارزش ملک در این محله را تحلیل کند و به شناسایی چگونگی تأثیر این دو عامل بر قیمت املاک ولنجک بپردازد.
تحقیقات متعددی در کشورهای مختلف به بررسی رابطه توسعه بزرگراهها و ارزش ملک پرداختهاند. نتایج این تحقیقات نشان میدهد که توسعه بزرگراهها میتواند از دو طریق ارزش ملک را تحت تأثیر قرار دهد. از یکسو، نزدیکی به بزرگراهها باعث بهبود دسترسی به امکانات شهری و کاهش زمان سفر میشود. این امر جذابیت ملک را افزایش داده و در نتیجه به رشد قیمتها کمک میکند. این تأثیر مثبت بهویژه در مناطق شهری که دسترسی به حملونقل عمومی کمتر است، مشهودتر است. از سوی دیگر، نزدیکی به بزرگراهها باعث افزایش ترافیک، آلودگی صوتی و آلودگی هوا میشود که همگی میتوانند به کیفیت زندگی ساکنان آسیب برسانند و در نتیجه تأثیر منفی بر قیمت املاک بگذارند.
توسعه بزرگراهها و تأثیر دوگانه آن بر ارزش ملک در تهران
املاکی که در فاصله نزدیکتری به ورودیها و خروجیهای بزرگراهها قرار دارند، بیشترین اثرات منفی را تجربه میکنند، زیرا در معرض سروصدا و آلودگی بیشتری قرار میگیرند. این تحقیق تلاش دارد که با بهکارگیری روش تفاوت در تفاوت (DID) و فروش تکراری، اثرات مثبت و منفی نزدیکی به بزرگراهها بر ارزش ملک در محله ولنجک تهران را بررسی کند. این پژوهش دو بزرگراه اصلی شمال تهران، یعنی بزرگراه چمران و بزرگراه نیایش را به عنوان مطالعات موردی انتخاب کرده است. دادههای معاملات ملکی از منابع معتبر طی یک دوره چند ساله جمعآوری شده و از روش فروش تکراری استفاده شده تا تغییرات قیمت املاک مشابه را طی زمان کنترل کند. در این روش، تغییرات قیمت ملکهایی که در نزدیکی بزرگراهها قرار دارند، با ملکهایی که دورتر از آنها هستند، مقایسه میشوند.
این دادهها به منظور تحلیل تأثیرات دسترسی و اثرات جانبی منفی مورد استفاده قرار گرفتند. املاک واقع در نزدیکی بزرگراههای چمران و نیایش به دلیل دسترسی بهتر به مناطق مختلف شهر، افزایش چشمگیری در ارزش ملک داشتهاند. این بهبود دسترسی باعث شده که ولنجک بهعنوان یک منطقه مسکونی جذاب شناخته شود و تقاضای مسکن در این ناحیه افزایش یابد. یافتهها نشان میدهند که این دسترسی به بزرگراهها به طور متوسط باعث افزایش ۴ تا ۵ درصدی در قیمت ملک در مقایسه با سایر املاک دورتر شده است. این پژوهش نشان داد که قیمت املاک حتی پیش از تکمیل پروژههای بزرگراه نیز افزایش یافته است. این امر میتواند ناشی از انتظارات عمومی مثبت نسبت به دسترسی بیشتر و بهبود شرایط حملونقل باشد.

مزایا و معایب نزدیکی به بزرگراهها برای ساکنان ولنجک
تجربه کشورهای دیگر نیز نشان میدهد که توسعه زیرساختهای حملونقل میتواند باعث افزایش تقاضا و رشد قیمتها حتی در مرحله ساخت شود. این پدیده در ولنجک نیز مشاهده شد، و املاک در نزدیکی این بزرگراهها شاهد رشد قیمت بودند، زیرا خریداران و سرمایهگذاران انتظار دسترسی بهتر و مزایای اقتصادی آینده را داشتند. در کنار اثرات مثبت، اثرات منفی ناشی از ترافیک و آلودگی صوتی نیز بر قیمت املاک تأثیرگذار بوده است. املاکی که در نزدیکی ورودیها و خروجیهای بزرگراهها قرار دارند، به دلیل مواجهه بیشتر با سر و صدا و آلودگی، کاهش ارزش تجربه کردهاند. یافتهها نشان میدهند که این املاک بهطور متوسط حدود ۲ تا ۳ درصد کاهش قیمت داشتهاند.
این امر بهویژه در مناطقی که بهطور مستقیم تحت تأثیر ترافیک سنگین و صدای زیاد قرار دارند، مشهودتر است. یافتههای این تحقیق نشان میدهند که تأثیر بزرگراهها بر ارزش ملک در مناطق مختلف ولنجک متفاوت است. املاکی که در نواحی کمتری در معرض ترافیک و آلودگی صوتی قرار دارند، افزایش قیمت بیشتری را تجربه کردهاند. بهعنوان مثال، مناطقی که در مجاورت بزرگراه هستند اما از مراکز ترافیکی فاصله دارند، به دلیل برخورداری از دسترسی بهتر و نبود ترافیک سنگین، افزایش بیشتری در قیمت خود داشتهاند. بررسی و تحلیل یافتهها نشان میدهد که نزدیکی به بزرگراهها در ولنجک تأثیرات دوگانهای بر قیمت املاک دارد.
پیشنهاداتی برای کاهش اثرات منفی بزرگراهها بر زندگی شهری در تهران
بهبود دسترسی به بزرگراهها و کاهش زمان سفر، از دلایل اصلی افزایش قیمت املاک بوده است و این موضوع بهویژه برای ساکنانی که به دنبال دسترسی آسانتر به مناطق مختلف شهر هستند، جذابیت ایجاد کرده است. به همین دلیل، این دسترسی بهعنوان یک مزیت مهم در بازار مسکن ولنجک تلقی میشود و باعث افزایش تقاضا شده است. با این حال، نباید اثرات منفی این نزدیکی نادیده گرفته شود. افزایش ترافیک و سروصدای ناشی از بزرگراهها بر کیفیت زندگی ساکنان تأثیر منفی داشته و این امر در کاهش ارزش املاک در نزدیکی ورودیها و خروجیهای بزرگراهها مؤثر بوده است. این نتایج مشابه مطالعات بینالمللی است و نشان میدهد که توسعه بزرگراهها اگرچه بهطور کلی به نفع منطقه است، اما باید اثرات جانبی آن را نیز مدیریت کرد.
نتایج اثرات مثبت و منفی میتواند به تصمیمگیریهای سیاستگذاری در مورد پروژههای حملونقل و برنامهریزی شهری کمک کند. بهطور کلی، این تحقیق نشان میدهد که نزدیکی به بزرگراهها در محله ولنجک تهران تأثیر مثبتی بر قیمت ملک دارد، اما اثرات منفی نیز در برخی نواحی مشاهده میشود. استفاده از موانع صوتی و فضای سبز میتواند میزان آلودگی صوتی را کاهش دهد و در نتیجه کیفیت زندگی ساکنان در نزدیکی بزرگراهها را بهبود بخشد. کنترل و کاهش ترافیک در ورودیها و خروجیهای بزرگراهها با بهکارگیری روشهای مدیریت هوشمند ترافیک میتواند به کاهش آلودگی و ترافیک کمک کند. فراهمسازی امکانات حملونقل عمومی مؤثر در این مناطق میتواند باعث کاهش نیاز به استفاده از خودروی شخصی و کاهش ترافیک و آلودگی شود.این تحقیق محدود به محله ولنجک بوده است .